住建部表態(tài)首提“降低首套首付比例”，分析師認(rèn)為有利于釋放改善性需求，未來高能級城市空間更大。

2023年7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

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這是繼政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部就政策調(diào)整的具體方向和內(nèi)容作出表態(tài)。

對此，平安證券認(rèn)為，此次表態(tài)為住建部首次提出降低首套住房首付比例，超出市場預(yù)期：

根據(jù)央行2016年規(guī)定，非限購城市居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點(diǎn)；對于實(shí)施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。目前大部分非限購城市首套最低首付比例已經(jīng)按照20%執(zhí)行，但對于核心一二線城市，首套住宅最低首付比例大多仍不低于30%。

本次住建部提出降低購買首套住房首付比例，超出市場預(yù)期，有利于降低購房者置業(yè)成本，若后續(xù)落地執(zhí)行，將更加利好總價(jià)高、購房門檻高的核心城市。

同時，會議強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步降低首套貸款利率，根據(jù)貝殼的統(tǒng)計(jì)，7月百城首套房貸利率平均為3.90%，其中一線、二線、三四線城市首套房貸款利率分別為4.5%、3.88%和3.88%，房貸利率相對更高的一線城市或更加受益。

對于強(qiáng)調(diào)落實(shí)個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”，平安證券認(rèn)為利于改善性需求釋放：

目前部分核心城市仍執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”的信貸政策，加大改善性需求的換房成本。本次會議明確表態(tài)落實(shí)個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，預(yù)計(jì)后續(xù)核心城市限貸政策有望迎來優(yōu)化，利于大幅降低改善性需求置業(yè)門檻，活躍整個房地產(chǎn)交易市場。同時會議強(qiáng)調(diào)落實(shí)改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計(jì)后續(xù)在增值稅、契稅等交易環(huán)節(jié)稅收方面有望迎來政策支持。

國金證券分析師杜昊旻則認(rèn)為，政策支持住房需求，未來高能級城市寬松空間更大：

自 2022 年 3 月以來，多城市開啟房地產(chǎn)需求側(cè)的寬松支持，低能級城市四限政策基本已應(yīng)放盡放，未來高能級遠(yuǎn)郊區(qū)域的限購限售預(yù)計(jì)將逐步落地。

而從房貸利率上看，根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，7 月百城首套房貸利率平均為 3.9%，同比下降 45 bp；二套房貸利率平均為 4.81%，同比下降 25bp；分城市能級看，一線城市首二套房貸利率分別為 4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.81%，三四線城市首二套房貸利率分別為 3.88%、4.80%，高能級城市首套房貸利率距下限仍有下降空間。

從首付比例看，三四線城市包括部分二線城市已落地首套房首付比例 20%、二套房 30%，而一線和部分強(qiáng)二線城市的首付比例（尤其是二套房）仍高企，因而未來高能級城市預(yù)計(jì)將逐步實(shí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，支持改善需求的釋放。

分析師：平安證券楊侃（S1060514080002）、鄭南宏（S1060521120001），國金證券杜昊旻（S1130521090001）

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