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怎么解決美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)危機(jī)？曾準(zhǔn)確預(yù)言2008年美國(guó)次貸危機(jī)的對(duì)沖基金大佬Kyle Bass出了個(gè)點(diǎn)子：把辦公室統(tǒng)統(tǒng)推平。

Bass因在次貸危機(jī)期間樓市崩盤前成功做空次貸相關(guān)債券而一舉成名。他在新近訪談中表示，需要拆除美國(guó)城市中的辦公樓，因?yàn)樾枨鬀](méi)有恢復(fù)，而且將大多數(shù)辦公樓改造成公寓是不現(xiàn)實(shí)的。

Bass評(píng)價(jià)，這些辦公樓“是一種是一種必須重做的資產(chǎn)類別，重做意味著拆除”。他承認(rèn)，美國(guó)樓市供需失衡，多戶住宅的供應(yīng)嚴(yán)重不足，但認(rèn)為，將大多數(shù)辦公室場(chǎng)地改造成住房的做法不切實(shí)際。

Bass解釋說(shuō)，要那樣改裝必須重新檢查所有東西，改造后感覺(jué)還是不適合，不會(huì)有人想住在那種地方，比如說(shuō)可能存在缺少光線的問(wèn)題。

Bass認(rèn)為，雖然住房需求強(qiáng)勁，但多戶住宅的開(kāi)發(fā)商目前無(wú)法獲得資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。由于美聯(lián)儲(chǔ)加息推升借貸成本，而且上月的銀行業(yè)動(dòng)蕩讓銀行存款迅速流失，所以銀行的放貸能力有限。這意味著，租金可能因供不應(yīng)求而持續(xù)處于高位。

在Bass表態(tài)前，上月硅谷銀行引爆銀行業(yè)危機(jī)后，華爾街見(jiàn)聞文章不止一次提到，華爾街機(jī)構(gòu)警告，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)可能也引發(fā)危機(jī)，商業(yè)地產(chǎn)就是下一個(gè)雷。

美銀、高盛、摩根士丹利、摩根大通、瑞信普遍認(rèn)為，作為美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的最大債主，國(guó)內(nèi)地區(qū)銀行的危機(jī)正蔓延到商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，商業(yè)房地產(chǎn)抵押貸款支持證券（CMBS）息差飆升，CMBS拖欠率開(kāi)始上升，當(dāng)前最脆弱的一環(huán)辦公室地產(chǎn)可能會(huì)最先爆發(fā)危機(jī)。

瑞銀認(rèn)為，地產(chǎn)領(lǐng)域中風(fēng)險(xiǎn)最大的是辦公室地產(chǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)對(duì)此類資產(chǎn)的敞口過(guò)大，另外，居家辦公以及混合工作的模式對(duì)辦公室地產(chǎn)的基本面存在持續(xù)的負(fù)面影響。

高盛強(qiáng)調(diào)，辦公物業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)最大的部分。更值得一提的是，寫字樓地產(chǎn)的CMBS拖欠率已開(kāi)始上升，高盛預(yù)計(jì)未來(lái)還將顯著上升，認(rèn)為拖欠率上升與當(dāng)前的加息周期息息相關(guān)。

上月末數(shù)據(jù)顯示，寫字樓空置率進(jìn)一步攀升，加劇了市場(chǎng)對(duì)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)暴雷的擔(dān)憂。經(jīng)紀(jì)公司仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，截至今年第一季度，在紐約曼哈頓大約4400萬(wàn)平方米的寫字樓中，超過(guò)16%的空間無(wú)人使用，租賃量處于2021年第二季度以來(lái)的最低水平。

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